商品房銷售合同中格式條款認定之解讀
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    周連勇、任瑞平



    【案情簡介】
        李學軍、苗永俊與徐州金洋置業有限公司于2013年10月4日簽訂《商品房買賣合同》一份,約定李、苗二人購買的由金洋公司開發的紫金東郡28幢3單元301號房屋,建筑面積140、87平方米,房屋總價款為1128377元。合同第八條約定“出賣人應當在2014年12月31日前,依照國家和地方人民政府的有關規定,將取得商品住宅交付使用批準文件,并符合合同約定的商品房交付買受人”。合同第十五條約定“出賣人應當在商品房交付使用后的180日內,將辦理產權登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任,買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的,雙方同意按照以下方式處理:經買受人書面催告后90日內仍未辦理的,出賣人按日壹拾元向買受人支付違約金?!焙賢┒┖?,原告二人支付購房款, 2015年2月26日二人實際入住房屋。但金洋公司未在約定期限內協助二人辦理產權證。
      2016年3月2日李學軍、苗永俊二人將金洋公司訴至徐州市云龍區人民法院,要求該公司繼續履行合同協助辦理產權證書并支付逾期辦證違約金。云龍區法院于2017年3月16日作出判決,駁回原告二人要求協助辦證的訴訟請求并判決金洋公司按日10元向原告支付違約金。原告二人不服提起上訴,二審法院徐州市中級人民法院判決金洋公司參照同期銀行貸款利率向二人支付逾期違約金(自2015年8月26日計算至金洋公司提供辦理權屬證書需要出賣人提供的資料報產權登記機關備案之日止)。2018年2月11日,江蘇省高級人民法院對本案裁定再審。
    【代理意見】
    一、案涉《商品房買賣合同》第十五條并非格式條款,二審法院事實認定錯誤。 
      1、本案中的《商品房買賣合同》是申請人參照2014年住建部和國家工商行政管理總局聯合制定的《商品房買賣合同(現售)》示范文本(GF-2014-0172)擬定,并非申請人單方制作。
    格式條款是指將條款內容預先擬定,對方當事人只有接受或者不接受的被動選擇權,案涉《商品房買賣合同》中存在大量可供被申請人選擇的條款,如第六條“付款方式及期限”、第七條“買受人逾期付款的違約責任”、第八條“交付期限”、第九條“出賣人逾期交房的違約責任”、第十三條“關于裝飾、裝備標準承諾的違約責任”、第十五條“關于產權登記的約定”以及第二十一條的爭議解決方式選擇,以上這些條款足以說明案涉合同預先擬定性差,又在多項權利義務上允許被申請人進行選擇,且被申請人也并未舉證證明申請人限制或者阻止其對合同條款進行選擇,故案涉合同是經過雙方溝通、協商、選擇和簽字確認后的合同。
      2、合同由雙方自愿協商后簽訂,并不存在法定無效情形,合同條款內容清晰明確,不存在理解上的分歧。
      針對房屋產權登記,雙方在合同第十五條約定了三種處理方式,其中第2款“買受人不退房,出賣人按已付房價款的__%向買受人支付違約金”、第3款“經買受人書面催告后90天內仍未辦理的,出賣人按壹拾元向買受人支付違約金”為出賣人逾期辦理產權登記的違約處理方式。對于這兩種方式,首先,被申請人完全享有選擇自由,若申請人將合同第十五條的全部內容擬定為僅有該條第3款,則被申請人只能被動接受,有格式條款之嫌。反之,申請人則完全不必要多此一舉將第1、2款列入該條供被申請人選擇。其次,第十五條第3款雖為打印字體,但字體下劃線具有明顯區別其他條款的作用,二審法院以“字體明顯較淺”為理由認定該條款為格式條款沒有說服力;最后,合同第二十三條中明確約定“本合同及其附件內,空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力?!鄙唐販柯蚵粑蠖罱灰?,房屋產權辦理為取得房屋的公示要件,理性自然人應予以重視,對于合同全部條款,買房人也予以認可并簽字,且每日壹拾元延遲違約金系雙方自愿協商后簽訂,并不違反法律強制性、禁止性規定,合同具體條款內容清晰明確,二審法院判定該條款無效,于法無據。
    二、二審法院依據《合同法》第三十九條判定案涉合同第十五條為格式條款且無效,系法律適用錯誤。
      1、《合同法》第三十九條僅規定了格式合同條款的定義和提供格式合同一方的提示、說明義務,并沒規定格式合同無效的法定情形,此處表述缺乏邏輯性。
      2、格式條款并非一定無效,《合同法》第四十條規定了格式合同條款的無效適用情形為:具有合同法第五十二條和第五十三條規定情形的或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的。但案涉《商品房買賣合同》第十五條第3款均不符合上述無效情形,申請人并未未回避己方辦證義務、免除己方延期辦理產權登記的違約責任,也未排除被申請人的辦證權利,二審法院以“明顯屬于限制被上訴人的自身責任”為由認定條款無效,是對《合同法》第四十條的擴大化解讀和錯誤適用。
      3、二審法院以格式條款無效為基礎,繼而引用《最高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下文簡稱《解釋》)第十八條第二款作出判決沒有任何依據,該條規定適用的前提是“合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定”,但案涉合同明確約定了逾期辦證違約金為每日壹拾元,該合同條款合法有效,且已實際履行,對雙方當事人均具有法律約束力。
      4、關于本案中的實際損失問題,被申請人在本案一審、二審中均未舉證證明其存在實際損失或實際損失高于約定違約金數額。故,二審法院以格式條款無效為由判令申請人按照中國人民銀行規定的逾期貸款利息標準計算違約金,完全沒有事實和法律依據!
    三、二審法院將部分證據未經庭審質證作為定案依據,系程序違法。
      二審法院作出判決所依據的《關于云龍區人民法院的回函》,該份證據未在庭審中出示且未經雙方質證,《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第四十七條明確規定, 證據應當在法庭上出示由當事人質證。未經質證的證據,不能作為認定案件事實的依據。對于涉案房屋至今未能辦證的原因是案涉土地上存在抵押的這部分事實,二審法院認定依據即為上述《回函》,該回函不能作為認定本案案件事實的依據,二審法院程序違法。
      綜上,代理人認為本案二審事實認定、法律適用均有錯誤且程序違法,請求貴院合議庭能夠查明事實,正確適用法律,依法改判!                                                
    【判決結果】
         一、撤銷江蘇省徐州市中級人民(2016)蘇03民初2975號民事判決和徐州市云龍區人民法院(2016)蘇0303民初1042號民事判決;                                                  
        二、徐州金洋置業有限公司于本判決發生法律效力之日起十日內向李學軍、苗永俊支付違約金7340元(自2015年8月26日起至2017年8月30日止);
        三、駁回李學軍、苗永俊的其他訴訟請求。                                                                                                   
    【裁判文書】
    江蘇省高級人民法院
    民事判決書
    (2018)蘇民再78號
    再審申請人(一審被告、二審被上訴人):徐州金洋置業有限公司,住所地在江蘇省徐州市新城區奧體花園售樓處。
    法定代表人:李英,該公司董事長。 
    委托訴訟代理人:周連勇,江蘇博事達律師事務所律師。 
    委托訴訟代理人:任瑞平,江蘇博事達律師事務所律師。 
    被申請人(一審原告、二審上訴人):李學軍,女,1970 年 3月 24日出生,漢族,住江蘇省徐州市云龍區建國小區6號樓 3 單元 201 室。
    委托訴訟代理人:李曉飛,江蘇昭鵬律師事務所律師。 
    委托訴訟代理人:馬云峰,江蘇昭鵬律師事務所律師。 
    被申請人(一審原告、二審上訴人):苗永俊,男,1966 年
    12月20 日出生,漢族,住江蘇省徐州市云龍區建國小區 6 號樓 3單元 201 室。
    委托訴訟代理人:李曉飛,江蘇昭鵬律師事務所律師。
    委托訴訟代理人:馬云峰,江蘇昭鵬律師事務所律師。 


      再審申請人徐州金洋置業有限公司(以下簡稱金洋置業公司)因與被申請人李學軍、苗永俊商品房銷售合同糾紛一案,不服江蘇省徐州市中級人民法院 (2016)蘇 03 民終 2975 號民事判決,向本院申請再審。本院于2018年2月11日作出( 2017 )蘇民申3265號民事裁定,提審本案。本院依法組成合議庭,開庭審理了本案。再審申請人金洋置業公司的委托訴訟代理人周連勇、任瑞平,被申請人李學軍、苗永俊的委托訴訟代理人馬云峰到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
      金洋置業公司申請再審稱:1.金洋置業公司與李學軍、苗永俊訂立的《商品房買賣合同》第十五條明確約定了辦理房屋權屬 登記的條件及相應的違約責任,且該違約金條款是雙方協商后確定的,能夠非常清晰的區別于一般內容,且該約定未違反法律及 行政法規的強制性規定,二審認定該約定為格式條款無效錯誤; 2.雙方當事人在合同中約定了違約金的計算方式和標準,在李學軍、苗永俊未舉證證明金洋置業公司逾期辦理權屬證明的行為給 其造成實際損失的情況下,二審判決調整違約金的計算標準錯誤。請求撤銷江蘇省徐州市中級人民法院  (2016)蘇03民終2975號民事判決,維持徐州市云龍區人民法院(  2016 )蘇 0303民初1042號民事判決。
      被申請人李學軍、苗永俊辯稱,金洋置業公司將涉案房屋所在土地辦理抵押、未辦理初始登記,導致李學軍、苗永俊購房后不能辦理不動產所有權登記,構成違約;商品房買賣合同由金洋 置業公司提供,金洋置業公司未對合同十五條盡到合理的提示和 說明義務,該條款免除了自身的責任,加重了對方的責任,該格式條款應當無效。二審依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款的規定判決金洋置業公司支付違約金正確,請求駁回金洋置業公司的再審請求。
      李學軍、苗永俊一審訴訟請求: 1.金洋置業公司履行合同協 助其辦理不動產所有權登記;2.金洋置業公司支付逾期辦理不動產登記違約金42000元(暫至2016年3月2日,后續違約金至實際辦理完不動產所有權證書之日止); 3.本案訴訟費由金洋置業公司承擔。
    一審法院認定事實:李學軍、苗永俊(買受人)與金洋置業公司(出賣人)于2013年10月4日簽訂《商品房買賣合同》一份,約定:李學軍、苗永俊購買金洋置業公司開發的紫金東郡28幢3單元301號房屋,建筑面積14O. 87平方米,房屋價款 1128377元。合同第八條約定"出賣人應當在2014年12月31日前,依照國家和地方人民政府的有關規定,將取得商品住宅交付使用批準文件,并符合合同約定的商品房交付買受人。合同第十五條約定"出賣人應當在商品房交付使用后180日內,將辦理權屬登記需 由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任,買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的 ,雙方同意按下列方式處理:經買受人書面催告后 90 天內仍未辦理的,出賣人按日壹拾元向買受人支付違約金。合同簽訂后,李學軍、苗永俊按照約定支付了購房款。涉案工程竣工后,金洋置業公司向李學軍、苗永俊發出入住通知書,通知李學軍、苗永俊于2015年2月15日正式辦理入住手續,2015 年 2 月26日至2月28日為集中交付延續的服務期,李學軍、苗永俊收到通知書后,于2015年2月26日辦理入住手續。涉案房屋至今未能辦理產權證書。經向產權登記部門及不動產登記部門調查了解,涉案房屋未在產權部門辦理 初始登記,因涉案樓號所在土地上設定了抵押,金洋置業公司尚未申請辦理土地分割。
      李學軍、苗永俊認為雙方合同約定的違約金過低,要求予以調整,但對于金洋置業公司逾期辦理權屬證書給李學軍、苗永俊造成的損失未能舉證。
      一審法院認為,李學軍、苗永俊與金洋置業公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示,依法成立且合法有效,雙方均應按照合同約定履行各自義務。按照雙方簽訂的商品房買賣 合同第十五條的約定,金洋置業公司應當在商品房交付使用后 180 日內,將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任,買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的,經買受人書面催告后 90 天內仍未辦理的,出賣人按日壹拾元向買受人支付違約金。金洋置業公司于2015年2月26日將房屋交付李學軍、苗永俊使用,根據合同約定,金洋置業公司應于 2015 年 8 月 26 日前協助李學軍、苗永俊辦理涉案房屋權屬證書,但因金洋置業公司原因,李學軍、苗永俊至今未能辦理房地產權屬證書,金洋置業公司構成違約。按照合同約定,金洋置業公司逾期辦理權屬登記,應按每日10元向李學軍、苗永俊支付違約金,該約定不違反法律規定,李學軍、苗永俊也未能舉證逾期辦理權屬證書給李學軍、苗永俊造成的損失大于雙方約定的違約金,故李學軍、苗永俊要求金洋置業公司按照已付房款的同期 銀行貸款利率每天 200 元支付違約金,一審法院支持按照每日 10元計算違約金(自 2015 年 8 月 26 日計算至金洋置業公司提供辦理權屬證書需要出賣人提供的資料報產權登記機關備案之日止)。 金洋置業公司抗辯按照雙方約定,李學軍、苗永俊書面催告后 90 天內仍未辦理的,才應支付違約金,因雙方在合同中明確約定了辦理房屋權屬證書的期限,李學軍、苗永俊是否書面催促不應成為金洋置業公司拒付違約金的理由。因此對于金洋置業公司的抗辯一審法院不予采信。關于李學軍、苗永俊主張由金洋置業公司協助辦理涉案房屋權屬登記,因涉案房屋未辦理初始登記及土地分割,尚不具備辦理權屬登記條件。因此,對于李學軍、苗永俊該訴訟請求不予支持。因金洋置業公司的原因造成李學軍、苗永 俊至今無法辦理權屬登記,金洋置業公司違約,應當承擔本案訴 訟費用。
      綜上,依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條, ((最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規定,判決如下: 一、金洋置業公司于判決生效之日起七日內,支付李學軍 、苗永 俊逾期辦理權屬證書違約金(按照每日10 元,計算自2015年2月26日至金洋置業公司提供辦理權辱證書需要出賣人提供的資料報產權登記機關備案之日止);二、駁回李學軍、苗永俊其他訴訟 請求。案件受理費 14955 元,由金洋置業公司負擔。
      李學軍、苗永俊上訴請求:撤銷 (2016)蘇 0303 民初 1042號民事判決。事實和理由:一審法院認定事實不清,適用法律不當。 1.關于事實部分,在一審庭審中從開庭到判決之日,被上訴人未能就不能提供上訴人辦理不動產登記證書的原因予以說明,同時也沒有提供涉案不動產的土地使用權證明。一審法院敘述涉案不動產所在地上設定了抵押,但對抵押的時間、金額、剩余數額等 均未查清,且并未在法庭上出示,更沒有經過上訴人質證。對決定本案最基本事實的證據未查清又不予出示、不予質證,屬于嚴 重瑕疵的證據,直接結果是事實不清。 2. 關于法律適用問題。根據物權法和擔保法規定的抵押財產無法變更登記手續,同時我國實行房隨地走的法律原則,土地抵押時基于土地上的建筑物。如土地抵押事實存在,實際上被上訴人就是隱瞞了事實,導致上訴人買房的根本目的不能實現。一審法院如調查屬實應立即向上訴 人釋明原因,告知其是否變更訴訟請求(按照商品房司法解釋第八條解除合同雙倍賠償),而不是駁回上訴人的訴訟請求。 3.關于違約金。一審認定被上訴人應承擔違約金但上訴人未能提供損失證明,故按照 10 元/天計算。實際上樓花的買賣有其特殊性, 和普通的買賣合同不同,買受人在上房前并不能居住,就不存在 租房居住的租金損失。上訴人已付購房款 1128377 元(其中自付658377 元、貸款 47 萬元),因無法居住、出租,上訴人卻要還貸支付貸款利息,舉債的利息以及本身具當獲得的存款利息,上訴人遭受的實際就是貸款利息損失和存款利息損失,上訴人也就是按照此標準主張。綜上,請求二審法院查明事實依法改判。
      二審期間,上訴人提交被上訴人向徐州市云龍區位建局出具的承諾書二份(非原件),旨在證明涉案房屋不能辦理不動產登記證的原因在于被上訴人。經質證,被上訴人認為,對該兩份承諾書 1、僅是復印件,未提交原件,故對其真實性不予認可; 2、2017年1月18日的承諾書在一審判決之前就已經存在,并不屬于法律所規定的新證據,且無法證明上訴人的目的。退一步講,即使該 承諾書是真實的,也無法得知在售樓之前就已經明知存在該情況, 并且現在被上訴人仍然愿意按照合同約定,若法院認定存在違約 情形,仍同意按照約定的條款承擔相應的違約責任。
      被上訴人提交一份入住會簽單,證明在2015年 2月 14日上訴人已經實際辦理上房手續并親自簽字確認,因為在一審庭審中上訴人在訴狀中描述已經在 2015 年 2 月 14、15 日收到上房通知 書,因此在一審中沒有特意將該份會簽單提交法庭。按照訴狀中所述,實際的上房日期相差一天,但是一審判決中認定實際辦理上房手續是在 2015 年 2 月 26 日,明顯與事實不符。因此特向法院提交會簽單原件,以確認實際上房日期。經質證,上訴人認為會簽單是真實的,是上訴人苗永俊所填寫。但是該入住會簽單只是寫明了房款結清上房禮品已領取,其他的并沒有做出約定  。
      二審法院確認一審查明的事實。另查明,2015年2月15日,李學軍、苗永俊在金洋紫金東郡的《入住通知書》上簽字,該通知書載明,尊敬的紫金東郡二期業主您好:非常榮幸地通知您: 紫金東郡將于 2015年2月15日正式為您辦理入住,集中辦理時間為2015年2月11 日至2015年2月15日,辦理地點集中在經一路商鋪(天境西門)。為了更好的為您提供服務,我們在2015年2月26日至2月28日也為集中交付延續的服務期,持續在現場為您提供一站式的服務。分批辦理入住樓座的時間安排如下: 2015年2月15日辦理樓座:28號門3單元 301室。
      2015年2月26日徐州國基物業管理有限公司分別出具了編號為 3083202、3083914、4083445、7083426的收據,交款單位為28-3-301 苗永俊,收款事由分別為維修服務費、垃圾處理費、公共服務費( 2015.  3. 1-2016. 2.  29 )、公共能耗預收費 。
      徐州市不動產登記局2017年2月28日作出的《關于對云龍 區人民法院的回函》載明:你院查詢紫金東郡土地分割 、豐儲街 81#情況文收悉,現回函如下:一、經查,紫金東郡28樓因所在土地證【徐土國用( 2011 )第36414 號1抵押,徐州金洋置業有限公司尚未申請辦理土地分割證;二、經查,豐儲街 81#-2-601室無土地登記檔案。
    二審法院認為,本案二審期間的爭議焦點是: 1.涉案房屋至今不能協助辦證的原因是什么 ;2.逾期辦證的違約金數額應否調整。
      關于涉案房屋至今不能協助辦證的原因。雙方簽訂的《商品房買賣合同》第十五條約定,出賣人應當在商品房交付使用后 180 日內,將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。 2017年2 月28日徐州市不動產登記局《關于對云龍區人民法 院的回函》載明,涉案土地存在抵押的事實,且涉案房屋至今未辦理分割手續及土地登記,因此,涉案房屋至今未協助辦證的原 因是基于被上訴人金洋置業公司在涉案土地上存在抵押。被上訴 人金洋置業公司未按合同約定協助辦理產權登記,故被上訴人金 洋置業公司應當承擔逾期辦證的違約責任。
      關于逾期辦證的違約金數額應否調整的問題。上訴人主張遭受的實際是貸款利息損失和存款利息損失,二審法院認為,雙方簽訂的《商品房買賣合同》第十五條約定,出賣人應當在商品房交付使用后 180 日內,將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任,買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的,雙方同意按照下列第 3 項處理: 3、經 買受人書面催告后 90  天內仍未辦理的,出賣人按日宣拾元向買受 人支付違約金。因為涉案商品房買賣合同是被上訴人提供的格式條款,根據《中華人民共和國合同法》第三十九條第一款規定"采用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應當遵循公平原則 確定當事人之間的權利和義務,并采取合理的方式提請對方注意 免除或者限制其責任的條款,按照對方的要求,對該條款予以說 明。"而該合同中約定的逾期辦證違約金為按日 10 元,明顯屬于 限制被上訴人的自身責任,從合同條文本身來看,相較于該合同 第十五條項下的其它條款,字體明顯較淺,顯然達不到提請上訴 人進行注意的法律要求,故該格式條款無效?!蹲罡呷嗣穹ㄔ汗賾?/span>
      審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八 條第二款規定,合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的, 可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計 收逾期貸款利息的標準計算。據此規定,上訴人李學軍、苗永俊 未舉證證明因金洋置業公司逾期辦證行為給其造成的損失數額,在此情況下,法院確定按照中國人民銀行公布的同期同類商業銀行貸款利率予以計算。
      綜上,李學軍、苗永俊對逾期辦證要求金洋置業公司承擔違 約責任的上訴理由成立,二審法院予以調整。依照中華人民共和 國合同法》第一百零七條 、第一百一十三條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八 條以及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(二) 項之規定,判決如下:
      一 、維持徐州市云龍區人民法院( 2016 )蘇 0303民初1042號民事判決第二項,即"駁回原告李學軍、苗永俊的其他訴訟請求。"
      二、將徐州市云龍區人民法院(2016)蘇0303民初1042號民事判決第一項 ,即"被告徐州金洋毫業有限公司于本判決生效 之日起七日內,支付原告逾期辦理權屬證書違約金(按照每日10元,計算自 2015 年8月26日至被告提供辦理權屬證書需要出賣人提供的資料報產權登記機關備案之日止); "變更為"本判決生效后十日內,徐州金洋置業有限公司支付李學軍、苗永俊逾期辦 證違約金(以 1128377.00 元為基數,按中國人民銀行公布的同期同類商業銀行貸款利率的標準計算,自 2015 年 8 月 26 日起至徐州金洋置業有限公司提供辦理權屬證書需要出賣人提供的資料報產 權登記機關備案之日止)"。
    一審案件受理費14955 元,由徐州金洋置業有限公司負擔;
    二審案件受理費14955元,由徐州金洋置業有限公司負擔。 
    圍繞當事人的再審請求,本院對有爭議的證據和事實認定如下:
      本案再審庭審中,金洋置業公司向本院提交以下證據:國房初徐州字第 CS0350181 號房屋所有權初始登記證明、涉案房屋的固有土地使用權分割轉讓證編號 2017-80974 號、變更登記申請書、徐州市房屋權屬登記申請書、徐州市不動產登記審批表等證據,用以證明二個事實:一是金洋置業公司于 2017年8月30日完成向產權登記機關上報辦理權屬登記資料所需的材料; 二是李學軍、苗永俊已向產權登記機關申請辦理涉案房屋的產權證書,經不動產登記部門審核,同意審批。經質證,李學軍、苗永俊的委托訴訟代理人對上述證據均無異議。金洋置業公司自認其應當承擔逾期辦證的責任時間節點為2017年8月30 日,李學軍、苗永俊的委托訴訟代理人對此亦無異議。
      本院再審對原審判決認定的事實予以確認。 本院再審認為,金洋置業公司與李學軍、苗永俊訂立的《商品房買賣合同》系雙方真實的意思表示,且不違反法律、行政法規的強制性規定,合法有效,對雙方當事人均具有約束力。李學軍、苗永俊按約交付了購房款,金洋置業公司應當按照合同約定 交付房屋,并在商品房交付使用后 180 日內,將辦理權屬登記需由其提供的資料報產權登記機關備案。金洋置業公司于2015年2月26日向李學軍、苗永俊交付房屋,其應當在 2015年 8月26日前將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案,金洋置業公司逾期未提供相關資料,已構成違約,應當承擔違約責任?!渡唐販柯蚵艉賢返謔逄踉級ǎ?金洋置業公司應當在商品房交付使用后180日內,將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任,買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的,雙方同意按下列第 3 項處理"。根據該條款,對因出賣人的原因導致購房者不能辦理房屋產權登記,出賣人承擔責任的方式并非只有一種,購房者無從選擇,而是約定了三種承擔責任的方式供雙方當事人選擇,雙方當事人選擇按第 3 種方式,本身就能反映出該條約定系經雙方當事人協商后確定,且合同文本第3項"經買受人書面催告后 90 天內仍未辦理的,出賣人按日堂拾元向買受人支付違約金"的字體顏色與該條第1項、第2項內容的字體顏色均不同,故該合同雖系金洋置業公司提供的格式合同,但該條款并未免除金洋置業公司的責任, 亦未加重對方的責任、排除對方的主要權利,字體顏色與其他字體有所區別,可以證明金洋置業公司已盡到了合理提示及說明義務,該格式條款應屬有效,二審判決認定該格式條款無效,適用法律錯誤,本院依法予以糾正。
      《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定:合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。該條規定是在合 同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的情況下方可適用。本 案中,李學軍、苗永俊主張已付購房款1128377 元(其中自付658377 元、貸款 47 萬元) ,因無法辦證亦無法居住、出租,造成其還貸支付貸款利息及舉債承擔利息等實際損失。本院認為,李學軍、苗永俊因胸房舉債的利息和貸款承擔的利息均系其購買房屋應當承擔的成本,其主張上述兩項利息為其實際損失,不能成立。雙方當事人在合同中對違約金計算標準有明確約定,故本案不適用上述司法解釋的規定,二審判決參照該規定按照中國人民銀行公布的同期同類商業銀行貸款利率計算違約金亦屬不當,本院予以糾正。
      綜上,本案一審判決正確理應維持,因本案再審審查期間,金洋置業公司于2017年8月30日將辦理權屬登記需由其提供的資料報產權登記機關備案 ,涉案房屋已經可以辦理產權登記。鑒于本案的事實已經發生新的變化,李學軍、苗永俊一審中要求金洋置業公司履行合同協助其辦理不動產所有權登記。因金洋置業公司已經履行將辦理權屬登記需由其提供的資料報產權登記機關備案的合同義務,李學軍、苗永俊已向不動產登記部門申請辦理涉案房屋的產權證書,經不動產登記部門審核,同意審批,故對該訴訟請求無需再作判決;對李學軍、苗永俊要求金洋置業公司支付逾期辦理不動產登記違約金至實際辦理完不動產所有權證書之日止,應以 2017 年 8 月 30 日作為金洋置業公司承擔違約金的截止日期。故金洋置業公司應當向李學軍、苗永俊支付違約金7340元( 734 日 x 10 元)。
      依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、 第一百一十四條,《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條,《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第(二)項的 規定,判決如下:
      一、撤銷江蘇省徐州市中級人民法院(2016)蘇03民初2975號民事判決和徐州市云龍區人民法院 (2016)蘇0303民初1042號民事判決;
      二、徐州金洋置業有限公司于本判決發生法律效力之日起十日內向李學軍、苗永俊支付違約金 7340 元(自2015年8月26日起至 2017年8月30日止); 
      三、駁回李學軍、苗永俊的其他訴訟請求。 
    如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。
      一審案件受理費 850 元、二審案件受理費 850 元,合計 1700元,由徐州金洋置業有限公司負擔。 
      本判決為終審判決。


    審判長  薛山中
    審判員  郭  群
    審判員  陸軼群
    此件與原本核對無異 
     
    書記員 傅門雪
    【案例評析】
      格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定,并在訂立合同時未與對方協商的條款。按照《合同法》第三十九條的規定:采用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務,并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款,按照對方的要求,對該條款予以說明。此處的“合理方式”按照《合同法》司法解釋二第六條的規定,是指“合同訂立時采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標識,并按照對方的要求對該格式條款予以說明”,且提供格式條款一方對已盡合理提示及說明義務承擔舉證責任。
    關于格式條款的理解,《合同法》第四十一條規定:對格式條款的理解發生爭議的,應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的,應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的,應當采用非格式條款。
    關于格式條款的效力,《合同法》第四十條明確:提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的,該條款無效。
      人民法院審理房地產合同案件要始終堅持平等?;さ腦?,既要充分關注對人民群眾的合法權益,也要切實維護房地產企業的合法權益,努力尋找雙方利益的共同點和平衡點,維護經濟平穩較快發展的大局。要正確區分正常的商業風險與客觀情勢發生難以預料變化的 不同法律后果,合理分配各方利益。同時,人民法院審理房地產合同案件要嚴格依據民法總則、合同法的規定確認合同的效力,堅持不輕易否定合同效力的原則。要依法把握無效合同和合同解除的認定標準,正確區分違反房地產法律、行政法規中強制性法律規定的不同法律后果。同時,強化司法裁判的規范 職能,通過依法打擊妨礙房地產市場平穩發展的各種違法行為,抑制妨礙房地產調控政策效能的消極因素。
    商品房買賣合同逾期辦證條款被認定為格式條款后,違約金如何調整?對于逾期辦證,開發商往往約定較低的違約金,有的逾期辦證時間較長,買受人主張調高違約金的,此時應由買受人舉證其損失,買受人能夠證明損失大于合同約定的違約金的,可予支持。但實踐中對于逾期辦證的損失往往很難舉證證明,而逾期辦證客觀上確實對買受人造成損害,如果逾期付款違約金與逾期辦證違約金約定明顯不對等的,買受人請求參照《商品房買賣司法解釋》 第 18 條第 2 款規定,按照已付購房款總額參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準調整違約金的,一般可予支持。
    【結語和建議】
      商品房買受人與開發商就逾期交房或辦證產生糾紛時,就買受人而言,若合同雙方違約金約定過低,則首先應就其遭受的實際損失進行收集證據,如租金損失(這里的損失不包括買受人應當向銀行支付的貸款利息);就開發商而言,應就針對格式條款盡到充分協商、簽訂合同時履行合理提示的義務進行舉證。在簽訂商品房買賣合同時,律師建議買受人及開發商應就合同重要條款如交房、辦證、質量條款進行充分、明確、合理約定,并在合同簽訂和履行過程中,同時,提高證據意識和風險防范意識,避免在產生糾紛時因舉證不能而導致敗訴。



     

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